La vendita della casa implica l’obbligo di pagare le tasse, ecco quando e come pagare le tasse sulla vendita senza avere problemi
Quando si decide di vendere una casa, sono numerosi gli aspetti da tenere in considerazione, tra cui la questione delle tasse. In Italia, infatti, la vendita di un immobile comporta una serie di oneri fiscali che devono essere pagati entro determinati tempi e secondo precise modalità. Ma quando bisogna effettuare il pagamento delle tasse sulla vendita della casa? Scopriamo insieme le principali informazioni da conoscere per non incorrere in inconvenienti o sanzioni da parte delle autorità fiscali.
Cosa bisogna pagare quando si vende una casa?
Qual è il momento in cui si devono saldare le imposte relative alla vendita di una proprietà? Esiste una differenza fiscale tra vendere la propria residenza principale o un secondo immobile? La tassazione è più alta nel caso di una seconda abitazione? Analizziamo le divergenze tra la vendita del domicilio principale e di una seconda abitazione, le varie categorie di tassazione tra le quali scegliere, e le ripercussioni di tale decisione.
Prima di entrare nel dettaglio delle imposte da versare per la vendita di un immobile, esploreremo il regime fiscale applicabile sulle proprietà immobiliari. È importante precisare che i profitti ottenuti dalla vendita di un immobile non sono sempre soggetti a imposte, dato che gli obblighi legali in questa situazione variano in base al tempo trascorso dall’acquisto, se l’immobile venduto è la residenza principale o un secondo immobile e, infine, se l’immobile è stato ereditato.
Per comprendere quali e quanti tributi dobbiamo corrispondere, l’elemento chiave è l’intervallo di tempo trascorso dall’acquisto, in particolare se si tratta di meno oppure più di cinque anni al momento della vendita. Quindi, esaminiamo le norme fondamentali per l’imposizione fiscale sulla vendita di un immobile e cerchiamo di capire in quali circostanze dobbiamo pagarla e quando, al contrario, siamo esenti da tale dovere.
Quali sono le tasse da pagare per la vendita di una casa
Optare per la vendita di una proprietà implica per chi vende l’impegno di saldare certe tasse, le cui regole cambiano se si parla di un’abitazione primaria o secondaria, così come variano in base agli anni passati dall’acquisto.
In genere, il venditore ha due alternative per assolvere correttamente le imposte sulla vendita della proprietà:
- il sistema di tassazione standard
- l’imposta sostitutiva.
Il metodo di tassazione comune fornisce al venditore la possibilità di calcolare le imposte sulla vendita utilizzando i comuni tassi IRPEF, nettamente suddivisi per individui.
Ciò vuol dire che il profitto che si realizza con la vendita della proprietà, ossia l’incremento ottenuto dal proprietario, è tassato direttamente durante la dichiarazione dei redditi, includendo il profitto nella sezione “redditi vari”.
Come opzione, tramite il regime fiscale ordinario, il guadagno ottenuto dalla vendita di una proprietà contribuirà al reddito totale per l’Irpef e per questo motivo sarà soggetto alla tassazione ordinaria, seguendo le aliquote Irpef attuali dell’anno fiscale in cui avviene la transazione.
Nel 2023, le aliquote Irpef sono:
- 23% per redditi fino a 15.000 Euro,
- 27% per redditi tra 15.000 e 28.000 Euro,
- 38% per redditi tra 28.000 e 55.000 Euro
- 43% per redditi oltre i 55.000 Euro.
Dal 2024, avverrà una fusione dei primi due livelli di reddito sotto un’unica aliquota, rendendo la tassazione applicabile in questo modo:
- 23% per redditi fino a 28.000 Euro,
- 38% per redditi tra 28.000 e 55.000 Euro,
- 43% per redditi oltre i 55.000 Euro.
Durante la dichiarazione fiscale, il guadagno deve essere segnalato nella sezione “altri redditi”.
In alternativa, se si sceglie la tassazione sostitutiva sul guadagno accumulato dalla vendita, si applicherà un aliquota fisso del 26%.
Per poter usufruire dell’imposta sostitutiva, è fondamentale fare una richiesta durante l’atto notarile; tale scelta influenzerà anche il prezzo della transazione. Così facendo, le imposte sulla plusvalenza verranno calcolate in un sistema fiscale separato.
Tassa sulla vendita della prima casa
Se la casa è stata acquistata oltre cinque anni fa, non vi è alcun obbligo di pagare l’imposta sulla plusvalenza realizzata dalla vendita. Questa regola serve a scongiurare la speculazione immobiliare. Se tuttavia risulta che è stata effettuata una speculazione, allora le tasse dovute devono essere pagate. Sussistono altre circostanze in cui non è richiesta l’imposizione fiscale sulla vendita di un immobile. Queste includono i casi in cui si diventa proprietari di un immobile attraverso eredità o donazione, infatti non si è mai tenuti a pagare le tasse sulla vendita di una prima casa ricevuta in questo modo. Un’altra esenzione fiscale riguarda i proprietari che hanno abitato nella casa per più della metà del tempo successivo all’acquisizione dell’immobile.
Tassa sulla vendita della seconda casa
Secondo un criterio simile a quello applicato per la vendita delle abitazioni principali, nel caso in cui una seconda casa venga venduta dopo cinque anni di possesso, non è necessario saldare le imposte. Al contrario, la transazione di una seconda casa effettuata in un lasso di tempo minore ai cinque anni implica l’adempimento del pagamento delle tasse sulla vendita immobiliare. Se la vendita dell’immobile secondario avviene prima dei cinque anni e genera una sopravvalutazione, il tasso d’imposta sulla vendita della seconda casa sarà regolato in base al criterio fiscale scelto, ossia l’imposta ordinaria o l’imposta sostitutiva. Per quanto riguarda gli acquisti di seconde case non eleggibili per le agevolazioni fiscali, l’acquirente è responsabile dell’imposta di registro equivalente al 9% del costo d’acquisto o del valore catastale. Inoltre, si occorre anche una tassa ipotecaria e catastale di 100 euro. Questi costi possono essere condivisi tra il vecchio e il nuovo proprietario dell’immobile.
Tassa sulla vendita delle case ricevute in eredità
Non dovrai pagare alcuna tassa se la casa che hai ereditato o ricevuto come donazione è la tua prima proprietà. Tuttavia, ci sono punti da considerare se si eredita un secondo immobile.
Se l’immobile ereditato non è la tua prima casa, non sarai tassato sulla plusvalenza solo se vendi la proprietà entro cinque anni dall’apertura della successione, cioè quando hai iniziato a possederla.
Se, invece, vendi la casa oltre cinque anni dopo averla ereditata, sarai obbligato a pagare le tasse. In tal caso, avrai la possibilità di optare per la tassazione separata al 26% o utilizzare il sistema del prezzo valore, che calcola la base imponibile in base alla rivalutazione della rendita catastale secondo criteri più vantaggiosi. Questo potrebbe ridurre significativamente l’ammontare delle tasse da pagare.