Casa, l’elenco completo delle tasse che bisogna pagare

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Giulia De Sanctis

9 mesi ago

Scopri tutto ciò che devi sapere sulle tasse per l’acquisto che devi pagare quando compri o vendi di una casa

Quante tasse bisogna pagare su una casa di proprietà? Si potrebbe pensare, molto ingenuamente, che una volta acquistato un immobile l’unica tassa dovuta sia l’Imu che, tra l’altro, sull’abitazione principale non si paga.

Ma le cose non stanno così, visto che sulla rendita catastale degli immobili, in alcuni casi, si paga anche l’Irpef, mentre se la casa è affittata a terzi si devono pagare le tasse sui canoni di locazione (con cedolare secca a tassazione separata o con tassazione ordinaria).

Senza considerare l’eventuale tassazione sulla plusvalenza qualora si decida di rivendere l’immobile prima che sia decorso un determinato periodo.

Gli immobili, a prescindere se sono occupati o meno, sono assoggettati anche alla Tari senza contare le imposte richieste al momento dell’acquisto. Vediamo insieme quante e quali sono le tasse che si pagano sulla casa.

Le tasse che si pagano all’acquisto della casa

Iniziamo dal principio, ovvero dal momento in cui si decide di acquistare un immobile, perché è proprio quello il momento in cui si iniziano a versare tributi sulla casa. Nella compravendita degli immobili l’acquirente è chiamato a versare le prime imposte: imposta catastale, imposta ipotecaria, IVA e imposta di registro.

Foto | Pexels @Kindel Media – 20maggiosenzamuri.it

L’IVA, che ha aliquote diversi in base alla tipologia dell’immobile, si applica soltanto nel caso che si acquisti direttamente dal costruttore, se quest’ultimo la applica. Le diverse aliquote da considerare sono al 4% se si tratta della prima casa, al 10% per tutte le case successive alla prima e al 22% per le case di lusso.

Se, invece, si acquista l’immobile da un privato o da un venditore che non è soggetto Iva, al posto dell’imposta sul valore aggiunto, si è chiamati a versare l’imposta di registro che è al 2% per le prime case e al 9% per le case successive alla prima.

L’imposta catastale, invece, varia dai 50 ai 200 euro in base al fatto che l’immobile sia acquistato da un venditore privato, da una impresa o da una ditta di costruzioni. Infine, l’imposta ipotecaria segue la stessa logica dell’imposta catastale e i suoi stessi importi.

Per l’acquisto di una prima casa, quindi, si dovrà versare il 4% di Iva oppure l’imposta di registro pari a 200 euro o al 2% del valore dell’immobile a cui aggiungere dai 50 ai 200 euro di imposta catastale e imposta ipotecaria.

Per l’acquisto di una casa successiva alla prima, invece, si dovrà versare: 10% o 22% di Iva se si acquista da un’impresa costruttrice o, in alternativa, l’imposta di registro pari a 200 euro oppure al 2% o al 9% del valore dell’immobile a cui aggiungere dai 50 ai 200 euro di imposta catastale e imposta ipotecaria.

L’unica tassa che grava indistintamente su qualsiasi tipo di immobile è la Tari. A pagarla non sempre è chi detiene la proprietà degli immobili, ma grava su chi li utilizza.

Non sono previste esenzioni per la prima casa ma sono previste alcune esenzioni come, ad esempio, quella per gli immobili inutilizzabili.

Sono contemplate però riduzioni che variano in base al Comune, per i nuclei familiari composti da una sola persona o per immobili che vengono utilizzati stagionalmente.

L’importo della Tari, che ricordiamo essere una tassa Comunale, varia in base alle aliquote deliberate dal Comune, così come variano anche le scadenze per i pagamenti.

L’altra imposta dovuta per gli immobili è l’Imu: l’imposta municipale propria (o unica) ha un importo variabile in base alle caratteristiche della casa e al Comune di residenza.

Una esenzione totale dal pagamento è prevista per l’abitazione principale e per le sue pertinenze (a patto che l’immobile non ricada nelle categorie di quelli di lusso).

L’Imu, in linea generale, si paga dalla seconda casa in poi (anche sulla prima se è accatastata come immobile di lusso), per i terreni agricoli, per le aree fabbricabili e per le pertinenze degli immobili che non sono adibiti ad abitazione principale.

L’introduzione dell’Imu ha inasprito la tassazione sulle seconde case pur andando, nella maggior parte dei casi, a sostituire l’Irpef e le sue addizionali.

Nel caso, però, che un contribuente abbia due case nello stesso Comune, di cui una adibita a prima abitazione, la rendita catastale della seconda casa contribuirà alla formazione del reddito imponibile Irpef per il 50% del suo valore.

La tassazione delle seconde case ubicate nello stesso Comune della prima casa, sarà data dal calcolo effettuato, in sede di dichiarazione dei redditi, sulla metà della rendita catastale dell’immobile. Se la seconda casa, invece, si trova in un Comune diverso non è soggetta a tassazione Irpef.

Tassazione sulle case in affitto e sulla vendita della casa

Anche per chi possiede più di una casa e decide di locarla è prevista tassazione. In questo caso, però, le tasse si pagano sul reddito prodotto con l’affitto della casa (sui canoni di locazione annui).

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A scelta del contribuente la tassazione può essere ordinaria e in questo caso i canoni di locazione percepiti sono assoggettati a Irpef concorrendo alla formazione de reddito imponibile, oppure con cedolare secca, dove si pagherà con tassazione separata il 10% o il 20% in base a dove è situato l’immobile.

Per chi decide, invece, di locare l’immobile con i cosiddetti affitti brevi (contratti della durata inferiore ai 30 giorni) la tassazione con cedolare secca sale, nel 2024, dal 21% al 26%.

Un immobile prevede tassazione in ogni fase del possesso e in alcuni casi dall’acquisto alla vendita. Se si acquista un immobile e si decide di rivenderlo prima che siano trascorsi cinque anni dalla compravendita, chi lo vende vedrà tassata anche la plusvalenza.

Quest’ultima è la differenza tra il prezzo di vendita e quello di acquisto (solo se si vende prima che siano trascorsi 5 anni dall’acquisto) e rappresenta, quindi, il guadagno che il proprietario ricava dall’operazione. In questo caso si può optare sulla tassazione ordinaria o su quella sostitutiva che è pari al 26% del guadagno (solo sulla plusvalenza e non sull’intero importo di vendita).

Infine la Legge di Bilancio 2024 ha previsto che la plusvalenza sulle vendite sia tassata anche nel caso che l’immobile sia venduto dopo cinque anni dall’acquisto, ma è se è stato soggetto di ristrutturazione con Superbonus 110% entro 5 anni dal termine dei lavori. Anche in questo caso il maggior valore dell’immobile è tassato al 26%.

Giulia De Sanctis